Desalojos en Oakland y la pandemia: todo lo que necesita saber

Read in English

En marzo, la ciudad de Oakland aprobó una ordenanza que prohíbe la mayoría de los desalojos durante la pandemia. Los defensores de inquilinos lo han llamado una de las moratorias de desalojo más fuertes en el estado.

Pero desde que entró en vigencia la ordenanza, ha habido una gran confusión acerca de lo que realmente significan las reglas y quién está protegido. Para hacer las cosas más complicadas, el condado de Alameda tiene una ordenanza separada pero similar, y hay reglas estatales adicionales que dictan qué pueden hacer las ciudades.

Con el virus causando despidos masivos por toda la ciudad, “la gente se encuentra preocupada por poder pagar su renta”, dijo Cometria Cooper, supervisora de participación y cumplimiento de la comunidad en el Programa de Ajuste de Renta de Oakland. “Los propietarios están preocupados por asegurarse de obtener su renta, la cual, a veces es su principal fuente de ingresos”.

Varios grupos locales de defensa de inquilinos han compilado una guía de la moratoria de Oakland, y la ciudad también tiene información en línea.

Oaklandside habló con algunos de estos grupos y con los residentes del área para conocer qué preguntas tienen sobre las reglas actuales de desalojo de la ciudad. También nos comunicamos con abogados, organizadores y personal de la ciudad y el condado para que nos dieran sus respuestas. Esperamos que las preguntas y respuestas le ayuden a resolver sus dudas. Y si aún tiene preguntas después de leer esta guia, envíe un correo electrónico a natalie@oaklandside.org o póngase en contacto con uno de los recursos legales que se mencionan al final de la publicación

Perdí mi trabajo debido a la pandemia, así que no he pagado el alquiler desde abril. ¿Puedo ser desalojado?

La respuesta corta es no. Oakland y el condado de Alameda tienen “moratorias de desalojo” que evitan que los propietarios desalojen a los inquilinos durante la pandemia, incluso si no pagan su renta. En este momento en Oakland, esas reglas están vigentes hasta el 31 de agosto, pero el Ayuntamiento podría decidir extender la moratoria por más tiempo.

Hay algunas excepciones a esta regla. Sigua leyendo …

Sé que no puedo ser desalojado por no pagar el alquiler ahora, pero ¿qué sucede una vez que termina la pandemia? ¿Le voy a deber miles de dólares a mi arrendador?

Sí, la deuda de alquiler que acumulo durante la pandemia debe de ser pagada. Pero, si perdió ingresos “sustanciales” durante la crisis, o tuvo un aumento significativo en sus gastos, nunca podrá ser desalojado por ese alquiler no pagado en Oakland. En cambio, la cantidad que no fue pagada se convierte en una “deuda del consumidor.” Su arrendador podría llevarlo a la corte para exigir el dinero, pero no puede echarlo de su casa. Aunque no puede ser desalojado, existen riesgos de acumular esa deuda. Si recibe un fallo en su contra en el tribunal de reclamos menores, eso se convierte en un registro público, que puede “tener todo tipo de ramificaciones”, dijo Marc Janowitz, abogado y supervisor clínico del East Bay Community Law Center.

Oakland no ha establecido una fecha límite para cuando deba pagar el alquiler acumulado durante la pandemia. Sin embargo, la ordenanza del condado de Alameda otorga a los inquilinos 12 meses para pagar antes de que los propietarios tomen acción legal para poder cobrar el adeudo de alquiler atrasado. Si el condado adopta oficialmente su ordenanza la próxima semana, ningún inquilino podrá ser desalojado por una renta no pagada, incluso si no fueron afectados financieramente por la crisis COVID-19. La renta atrasada se convertirá en deuda para todos en el condado después de que termine el año.

Mi contrato de arrendamiento finalizó en mayo. ¿Puede el propietario pedirme que desaloje? ¿Deberé alquilar para junio si me quedo?

No puede ser desalojado si su contrato de arrendamiento finaliza durante la pandemia, pero aún debe pagar el alquiler si se queda. “Su contrato de arrendamiento pasa a ser mes por mes,” dijo Peter Selawsky, del Eviction Defense Center. Sin embargo, los propietarios aún pueden llevar a cabo lo que se llama un desalojo de la Ley Ellis, lo que significa que pueden pedirle que desaloje si piensan retirar el edificio del mercado de alquiler por completo, vendiéndolo, por ejemplo.

¿Qué pasa si quiero romper mi contrato de arrendamiento? Como perdí mi trabajo, preferiría volver a vivir con mis padres y dejar de pagar el alquiler.

Muchos inquilinos han estado llamando al East Bay Community Law Center con esta pregunta, dijo Janowitz. Las ordenanzas no especifican nada para esta situación, pero Janowitz, que representa a los inquilinos, dijo que existen leyes que apoyan a los inquilinos en este caso. Incluso cuando no hay una pandemia, los propietarios deben intentar, de buena fe, alquilar el departamento a otra persona si el inquilino actual quiere desalojar En una emergencia, el arrendatario podría tener aún más flexibilidad, dijo Janowitz.

Mi inquilino está haciendo que otros inquilinos en su edificio se sientan inseguros. ¿Puedo desalojarlo?

La moratoria de desalojo de Oakland incluye una excepción para los riesgos inminentes de salud y seguridad, lo que significa que puede desalojar a ese inquilino. Pero solo algunas cosas califican como una “amenaza inminente”. Tocar música a todo volumen no cuenta, por muy molesto que pueda ser, y tampoco lo hace un inquilino que causa daños al departamento o se niega a permitirle ingresar a la unidad. Pero existen amenazas serias que si cuentan, dijo Janowitz, como “si un inquilino ha sido agredido físicamente por otro inquilino.” En el condado de Alameda, los tribunales acaban de abrir esta semana para comenzar a escuchar esos casos.

Recibí un aviso de desalojo en febrero, antes de la pandemia. ¿Todavía necesito mudarme?

Hasta ahora, la ley lo protege. La pandemia puso todos los casos pendientes en espera y los tribunales de desalojo aún están cerrados para la mayoría de los casos. Pero los defensores de inquilinos están preocupados de que las personas terminen mudándose de todos modos, eligiendo no seguir esperando mientras se puede averiguar qué sucederá con su caso.

Sé que no puedo ser desalojado en Oakland en este momento, pero estoy preocupado por mi primo en Hayward y mis amigos en Castro Valley.

Su primo y sus amigos están protegidos por la moratoria de desalojo del condado de Alameda. En marzo, el condado aprobó una “ordenanza de urgencia” de 90 días que prohíbe los desalojos temporalmente, y ahora la junta de supervisores tomará una votación final sobre una moratoria más oficial la próxima semana. Si eso pasa, nadie en el condado de Alameda puede ser desalojado hasta el 28 de julio.

Entonces, ¿qué reglas, las del condado o de la ciudad son las que aplican a un inquilino de Oakland?

Ahí es donde las cosas se complican. Las ciudades como Oakland pueden solicitar la “exclusión voluntaria” de la ordenanza del condado si sus protecciones de los inquilinos son “más fuertes.” Incluso si optan por no participar, ciertas partes de las reglas del condado aún podrían anular partes de la ciudad, según el condado.

“Es una opción de exclusión por disposición”, dijo Jennifer Pearce, gerente de vivienda y desarrollo comunitario del condado de Alameda. “Por lo tanto, Oakland podría optar la exclusión de una disposición en la moratoria del Condado si la disposición de la ciudad es más fuerte.”

Ha habido mucha confusión sobre cómo interactúan estas reglas de la ciudad, el condado y el estado, especialmente porque algunas de esas políticas han cambiado varias veces al pasar los meses.

“Todas las diferentes regulaciones se han vuelto una pesadilla”, dijo Alex Werth, asociado de políticas de East Bay Housing Organizations. “En circunstancias normales que no son de emergencia, el condado no tiene la autoridad para legislar dentro de las ciudades incorporadas. Esto es algo nuevo.”

Werth elaboró una lista de verificación de las reglas en cada ciudad de East Bay para tratar de aclarar la confusión, la cual está en línea y solo disponible en inglés. (Oaklandside no ha verificado de forma independiente la información de la lista.)

Vivo en un complejo de departamentos nuevo, así que no tengo control de alquiler. ¿La moratoria de desalojo me protege?

No está protegido por la moratoria de desalojo de Oakland, que solo se aplica a las unidades cubiertas por la causa justa de la ordenanza de desalojo de la ciudad. Esa ordenanza solo cubre departamentos y casas construidas antes de 1996, y no cubre a las personas que viven con sus propietarios. Sin embargo, este es probablemente un caso en el que la moratoria del condado de Alameda se consideraría “más fuerte” que el de cada ciudad, ya que se aplica a todas las unidades, no solo a las más antiguas. Si esa moratoria se aprueba oficialmente la próxima semana, no podría ser desalojado hasta al menos el 28 de julio.

Quiero reducir temporalmente el alquiler de mi inquilino en un 50% durante la pandemia. ¿Eso significa que no podré volver a subir el alquiler al precio normal más tarde?

No, puede llegar a un acuerdo temporal con su inquilino sin preocuparse de que se quedará sin poder subir el alquiler para siempre. Si tiene una unidad de renta controlada, cualquier disminución temporal no se convertirá en la “renta base” de aquí en adelante, siempre y cuando especifique por escrito los parámetros del acuerdo y lo firme con su inquilino. Podría aceptar recortar $ 300 del alquiler por dos meses, por ejemplo, o podría acordar recortar $ 300 por mes indefinidamente, siempre y cuando cumpla con las leyes de avisos una vez que esté listo para volver a subir el alquiler.

Vivo con tres personas mas y solo uno de nosotros perdió ingresos debido a la crisis. Todos estamos en el contrato de arrendamiento. ¿Eso significa que toda mi casa está protegida contra el desalojo después de la crisis?

La prohibición de Oakland de desalojos por alquileres no pagados se aplica cuando ha habido una pérdida de ingresos “familiares.” Incluso si algunas de las personas en el contrato de arrendamiento mantuvieron sus trabajos durante la crisis, si otros no lo hicieron, eso cuenta que su “hogar” fue afectado debido a la pandemia, dijo Janowitz. Lo que puede ser más complicado, dicen algunos abogados, es si solo un inquilino está oficialmente en el contrato de arrendamiento, pero los otros inquilinos que no estan en el contrato fueron los que perdieron ingresos. Janowitz argumenta que un solo inquilino no puede pagar solo toda el alquiler, por lo que esta situación se consideraría una pérdida en los ingresos del hogar.

Le dije a mi arrendador que perdí mi trabajo y que no puedo pagar el alquiler. Me pidió ver mis estado de cuenta bancarios para asegurarse de que estaba diciendo la verdad. ¿Necesito mostrárselos?

No, no necesita mostrarle al arrendador ninguna documentación que demuestre que ha sido afectado por la pandemia. Sin embargo, una vez que expire la moratoria de desalojo de Oakland, solo estará protegido contra el desalojo si perdió ingresos durante la crisis. Eso significa que es posible que tenga que mostrar parte de esta documentación en el tribunal para demostrar que se vio afectado, si el propietario trata de desalojarlo. Los abogados dicen que es importante mantener registros organizados en caso de que los necesite más adelante.

De cualquier manera, tanto la ciudad como los abogados alientan a los inquilinos a que notifiquen a sus propietarios si no pueden pagar el alquiler y les explican por qué. Eso ayuda a “enfatizar” al propietario el por qué no puede pagar su alquiler, dijo Janowitz sobre la pregunta de comunicación. También aconseja a los inquilinos que compartan documentos que muestren el impacto de COVID-19.

Soy propietario de un negocio que alquila el local, el cual que tuve que cerrar debido a COVID-19. ¿Puedo ser desalojado si no pago el alquiler?

La moratoria de desalojo de Oakland también lo protege a usted, siempre y cuando no tenga más de 100 empleados. Las organizaciones sin fines de lucro también están cubiertas. Las protecciones para los inquilinos comerciales están vigentes hasta que se levante el estado de emergencia de California.

¿Habrá muchos desalojos después de que expire la moratoria?

Depende de a quién le preguntes. La mayoría de los abogados y defensores de inquilinos piensan que se viene una ola masiva de desalojos tan pronto como termine la pandemia. Dicen que las ciudades y los condados deberían crear leyes que brinden a los inquilinos más alivio financiero, o fortalecer sus protecciones para evitar desalojos masivos, ya que muchos inquilinos que perdieron sus empleos durante la crisis no encontrarán trabajo inmediatamente después. “Todos los que hacen este lado del trabajo están esperando que se desate el caos,” dijo Selawsky. “Siempre que se reabran los tribunales, esperamos una avalancha de litigios”. Y los expertos advierten que los residentes Latinos y Afro-americanos serán los más afectados por cualquier aumento en los desalojos en todo el país, ya que es más probable que sean inquilinos que las personas de raza blanca, y también se hayan visto más afectadas por la pérdida de empleos ya que enfrentan otras barreras.

Los grupos de propietarios, por otro lado, dicen que los propietarios de Oakland no podrán, ni siquiera querrán, ir tras cada inquilino que deba algo de dinero. Dicen que eso también requiere tiempo y dinero de los propietarios, y cada vez que se vuelvan a abrir los tribunales, tendrán una gran acumulación de casos. Los propietarios temen que nunca verán los meses de pagos de alquiler que se han perdido.

Mi contrato de arrendamiento dice que tengo que pagar un sobrecargo de $25 dólares por cada semana de alquiler atrasado. Si no pago el alquiler en junio y julio, ¿debo el monto regular después de que finalice la moratoria, o también debo $200 dólares adicionales?

No, no se permiten los sobrecargos por la demora de pagar según la moratoria de Oakland para hogares con pérdida de ingresos relacionada con COVID-19. Los aumentos de renta por encima del 3.5% permitido bajo la ordenanza de control de renta tampoco están permitidos. (Cuando no hay una pandemia, los propietarios pueden aumentar algunas rentas más que eso sí han realizado arreglos o remodelaciones en la unidad por ejemplo).

Todavía estoy confundido.

Lo entendemos. Estas reglas son complicadas y han cambiado muchas veces.

“Quiero dejar a los inquilinos con el mensaje de que tienen derechos nuevos sustanciales en este momento, pero no pueden bajar la guardia”, dijo Selawsky. “Algunos de esos derechos están en proceso de cambio, algunos podrían ser eliminados, algunas protecciones podrían extenderse y otras podrían expirar. Necesitan monitorear esto cuidadosamente. En caso de alguna duda, a la primera señal de problemas, debe acudir a un abogado, existen los recursos.”